NOTA INFORMATIVA SOBRE LOS DERECHOS QUE ASISTEN A LAS PERSONAS CONSUMIDORAS EN RELACIÓN CON GASTOS DERIVADOS DE LAS HIPOTECAS Y OTRAS CUESTIONES DE ÁMBITO FINANCIERO
En diciembre de 2015, el Tribunal Supremo dictaminó que aquellas cláusulas en contratos de préstamo hipotecario que hiciesen recaer sobre el prestatario todos los gastos de constitución de una hipoteca debían ser consideradas abusivas.
Una cláusula declarada abusiva es considerada nula, teniéndose por no puesta en el contrato, como si nunca hubiese existido.
En estos supuestos, al tenerse las cláusulas por no puestas en el contrato, el Tribunal de Justicia de la Unión Europea ha entendido que los gastos hipotecarios deberían repartirse entre las partes de acuerdo con la normativa que estuviese vigente al efecto en el momento en que se constituyó la hipoteca.
a. ¿Quién puede reclamar gastos hipotecarios?
Los prestatarios que hubiesen abonado gastos hipotecarios derivados de una cláusula considerada nula podrán reclamar la devolución de los importes abonados de acuerdo con la misma.
b. ¿Se pueden reclamar gastos, aunque la hipoteca ya esté cancelada?
Cualquier prestatario que haya suscrito un contrato de préstamo que incluya alguna cláusula abusiva puede reclamar gastos, independientemente del hecho de que la hipoteca esté activa, esté cancelada, se haya vendido el inmueble sobre el que se constituyó o haya habido novaciones sobre el contrato de préstamo inicial.
c. ¿Qué gastos son los que se pueden reclamar?
Todos los gastos de constitución hipotecaria que estuviesen incluidos en la cláusula abusiva y que hubiesen sido abonados por el consumidor en concepto de: gastos de gestoría; los gastos de registro de la propiedad y notaría, así como el impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), teniendo en cuenta los siguientes criterios:
i. Los gatos de gestoría recaen íntegramente sobre el prestamista desde el 16 de junio de 20191, sin que existieran previsiones legales al efecto de forma previa;
ii. Los gastos de registro recaen sobre el prestamista, al ser el sujeto a favor de quien se inscribe o anota el derecho2;
iii. Los gastos de notaría recaerían a partes iguales entre prestatario y prestamista hasta el 15 de junio del 20193.
A partir de esa fecha, el arancel notarial de la escritura del préstamo hipotecario recae de forma exclusiva sobre el prestamista, mientras que los de las copias los asumirá quien las solicite4.
iv. El impuesto AJD recae sobre el prestamista si la hipoteca es posterior al 10 de noviembre del 2018, y sobre el prestatario en caso contrario5.
La comisión de apertura podrá ser objeto también de reclamación cuando la entidad financiera no pueda acreditar que hubiera informado de forma clara y comprensible sobre su aplicación en la hipoteca y no pueda acreditar que se corresponden con un servicio efectivamente prestado o con gastos reales en los que hubiera incurrido la entidad.
d. ¿Cuál es el plazo para poder reclamar la devolución de gastos?
El plazo para solicitar la devolución de gastos derivados de una cláusula declarada abusiva es de cinco años, plazo que, de acuerdo con el Tribunal de Justicia de la Unión Europea, no podría comenzar a computar hasta que la persona afectada pudiese haber tenido conocimiento razonablemente del carácter abusivo de la cláusula en cuestión.
En relación con la cláusula de gastos ya declarada abusiva (la que incluye los gastos de gestoría, registro de la propiedad y notaría, así como el impuesto AJD), se puede entender que se pudo tener conocimiento del carácter abusivo de la misma desde el momento que se hizo pública la Sentencia del Tribunal Supremo, el 21 de enero de2016.
e. ¿Cómo se tienen que reclamar la devolución de estos gastos?
En primer lugar, y tras reunir la información necesaria, principalmente las facturas relacionadas con los gastos a reclamar, se recomienda presentar una reclamación ante el Servicio de Atención al Cliente o el Defensor del Cliente de la entidad que otorgó el préstamo hipotecario.
Puede consultar los datos de todos los servicios de atención de las entidades financieras en la página web del Banco de España:
La entidad debe responder a la reclamación en un plazo máximo de un mes.
En el caso de que no respondan a la reclamación o el consumidor no esté conforme con la respuesta recibida, la vía más efectiva para la recuperación de los importes pagados es la vía judicial.
Como alternativa a la vía judicial, el consumidor puede presentar la reclamación ante el Sistema Arbitral de Consumo. No obstante, este sistema alternativo para la resolución de conflictos de consumo se basa en la voluntad expresa de las partes, de manera que en el momento que la entidad financiera rechaza adherirse a este sistema de arbitraje el expediente se archiva.
Por otra parte, independientemente de las opciones anteriores, si el consumidor considera que la entidad financiera ha incurrido en infracción de la normativa de consumo, como es la potencial inclusión de cláusulas abusivas en el contrato de préstamo hipotecario, podrá presentar una denuncia ante los órganos administrativos de consumo de su Comunidad Autónoma para la incoación, en su caso, de un posible expediente sancionador a la entidad financiera, teniendo en cuenta que no implica la devolución al interesado de los importes que hubiera abonado.
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1 - De acuerdo con el artículo 14.1 e) i de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario.
2 - De acuerdo con la norma octava del Anexo II del Real Decreto 1427/1989, de 17 de noviembre, por el que se aprueba el Arancel de los Registradores de la Propiedad y, desde el 16 de junio de 2019, de acuerdo también con el artículo 14.1 e) iii de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario.
3 - El Tribunal Supremo se basa para este reparto equitativo en la norma sexta del Anexo II del Real Decreto 1426/1989, de 17 de noviembre, por el que se aprueba el Arancel de los Notarios.
4 - De acuerdo con el artículo 14.1 e) ii de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario
5 - Tras la entrada en vigor del Real Decreto-ley 17/2018, de 8 de noviembre, por el que se modifica el Texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre.
Información obtenida de:
SECRETARÍA GENERAL DE CONSUMO Y JUEGO
DIRECCIÓN GENERAL DE CONSUMO
17 de noviembre de 2020
